2012 yılında 6302 sayılı Kanun ile Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimindeki mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı kaldırıldı ve bunun yerine Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen bir ülke listesi sistemi getirildi; bugün itibarıyla 183 ülke vatandaşı Türkiye’de tapu alabiliyor. Bu değişiklik yabancı alıcılar için işlemi kolaylaştırmış olsa da, süreç hâlâ birkaç zorunlu kontrol ve belge şartına bağlı. Beyoğlu, Cihangir ve Karaköy gibi yabancı yatırımcının yoğun ilgi gösterdiği bölgelerde bu şartların atlanması, tapunun devrinde beklenmedik gecikmelere ya da işlemin tamamen durmasına yol açabiliyor.
Bu yazıda, Türkiye’de daire satın almak isteyen yabancı bir alıcının hangi aşamada nelere dikkat etmesi gerektiğini, sürecin mantığını bozmadan ve teknik terimleri sadeleştirerek anlatıyoruz.
Kimler Türkiye’de Gayrimenkul Alabilir? Sınır Nerede Başlıyor?
Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimini düzenliyor. Kanuna göre bir yabancı gerçek kişi, ülke genelinde 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebiliyor; ayrıca bir ilçenin toplam yüzölçümünün yüzde 10’unu aşacak şekilde yabancılara satış yapılamıyor. Bu ikinci sınır özellikle küçük ilçelerde ya da sahil kesimlerinde yoğun talep gören bölgelerde önem kazanıyor, çünkü ilçe kotası dolduğunda o bölgede yeni bir yabancı alıcıya satış mümkün olmuyor.
Örneğin İngiltere’den emekli olup Türkiye’de yazlık bir daire arayan bir çift düşünelim: seçtikleri sahil kasabasında ilçe kotasının dolmuş olması, beğendikleri daireyi satın alamamalarına neden olabiliyor. Bu yüzden tapu sürecine başlamadan önce, ilgilenilen bölgede yabancı satış kotasının müsait olup olmadığının kontrol edilmesi öneriliyor.
Değerleme Raporu ve Döviz Alım Belgesi: Atlanamayan İki Zorunluluk
Yabancıya yapılan satışlarda, SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunun hazırladığı ve düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerli olan taşınmaz değerleme raporu zorunlu belgelerden biri. Bu rapor, tapuda beyan edilen satış bedelinin piyasa değeriyle örtüştüğünü güvence altına almayı amaçlıyor; bedelin gerçek değerin çok altında gösterildiği durumlarda tapu müdürlüğü işlemi durdurabiliyor.
Buna ek olarak, satış bedeli döviz cinsinden ödeniyorsa bankadan alınan döviz alım belgesi de dosyaya eklenmek zorunda. Almanya’da yaşayan ve Karaköy’de bir daireye ilgi duyan bir yatırımcı örneğinde, bedelin bir kısmının yurt dışından havale yoluyla gönderilmesi durumunda bu transferin bankacılık kayıtlarıyla belgelenmesi, ileride vatandaşlık başvurusu ya da yeniden satış aşamasında beyan edilen bedelin tutarlılığını göstermesi açısından da önem taşıyor. Bu belgelerin eksiksiz hazırlanması konusunda tapu alım sürecindeki diğer temel kontrol noktalarını önceden gözden geçirmek faydalı oluyor.
Askeri Yasak Bölge ve Özel Güvenlik Bölgesi Kontrolü Neden Atlanmamalı?
Türkiye’de bazı bölgeler, güvenlik gerekçesiyle yabancı taşınmaz ediniminin tamamen yasak olduğu ya da ek izin gerektirdiği alanlar olarak tanımlanıyor. Askeri yasak bölgelerde edinim Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendirdiği komutanlıkların iznine, özel güvenlik bölgelerinde ise taşınmazın bulunduğu yerin valiliğinin onayına bağlı. Bu kontrol, tapu müdürlüğü tarafından resen yapılsa da alıcının işlem öncesinde bölgenin statüsünü öğrenmesi, sürecin ne kadar süreceğini önceden tahmin edebilmesi için önemli.
Sahil şeridine yakın bir bölgede daire almak isteyen bir yabancı alıcının, tapu başvurusundan haftalar sonra dosyanın valilik onayına takıldığını öğrenmesi sık karşılaşılan bir durum. Bu tür gecikmeleri önlemek için, ilgilenilen taşınmazın böyle bir bölgede kalıp kalmadığının satış vaadi sözleşmesi imzalanmadan önce sorulması tavsiye ediliyor. Bu konudaki ayrıntılı işleyişi askeri yasak bölge izni ve değerleme raporu üzerine yazdığımız yazıda daha kapsamlı ele almıştık.
Vekâletname ile Alım Yapılıyorsa Ek Dikkat Gerekiyor
Türkiye’ye gelmeden, kendi ülkesindeki noterden düzenlettiği bir vekâletname ile işlemleri yürütmek isteyen yabancı alıcı sayısı az değil. Ancak yurt dışında düzenlenen bir vekâletnamenin Türkiye’de tapu işleminde geçerli sayılabilmesi için apostil şerhi taşıması ve yetkili bir tercüman tarafından yeminli tercümesinin yapılması gerekiyor. Bunun alternatifi olarak yabancı alıcılar vekâletnameyi bulundukları ülkedeki bazı Türk konsolosluklarından da çıkartabiliyor; konsoloslukta Türkçe düzenlenen vekâletname Türk makamınca düzenlenmiş sayıldığından ayrıca apostil ve tercüme aşaması gerekmiyor. Vekâletnamede satın alınacak taşınmazın ve yetkilendirilen kişinin yapabileceği işlemlerin (bedel ödeme, tapuda imza atma gibi) açıkça belirtilmemesi, tapu müdürlüğünün işlemi reddetmesine neden olabiliyor.
Kanada’da yaşayıp Türkiye’deki bir avukatına genel bir vekâletname veren bir alıcının, vekâletnamede taşınmaz alım yetkisinin ayrıca yazılı olmaması nedeniyle tapu devrinin ertelendiği durumlar yaşanabiliyor. Bu yüzden vekâletnamenin, hem kapsam hem de tercüme-apostil bakımından işlem öncesinde bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi, geri dönüşü olmayan bir gecikmeyi önlemenin en pratik yolu.
Sözleşme ve Tapu Devri Aşamasında Sık Yapılan Hatalar
Satış vaadi sözleşmesi imzalanmadan önce taşınmazın üzerinde ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığının tapu kaydından kontrol edilmemesi, yabancı alıcıların en sık düştüğü hatalardan biri. Türkçe bilmeyen bir alıcının, sözleşmeyi yalnızca satıcının ya da emlakçının sözlü özetine güvenerek imzalaması da benzer bir risk taşıyor; sözleşmenin bağımsız bir tercüme ile incelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçiyor.
Bir başka yaygın durum, inşaat halindeki projelerde kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkın gözden kaçırılması. Kat irtifakı aşamasında alınan bir dairenin fiilen teslim edilip edilmeyeceği ve tapunun ne zaman kat mülkiyetine dönüşeceği, sözleşmede net biçimde tarif edilmelidir; aksi halde proje gecikmelerinde alıcının elinde yalnızca sözleşmesel bir hak kalabiliyor.
- Tapu kaydında güncel takyidat (ipotek, haciz, şerh) sorgusu yapılmalı
- Satış vaadi sözleşmesi bağımsız bir tercüme ile incelenmeli
- Kat irtifakı/kat mülkiyeti farkı ve teslim tarihi sözleşmede açıkça yazılmalı
- Değerleme raporu ve döviz alım belgesi tapu randevusundan önce hazır edilmeli
Satın Alma Sonrası: Vatandaşlık Düşünülüyorsa Ek Bir Şart Daha Var
Bazı yabancı alıcılar, daire alımını yalnızca yatırım değil, aynı zamanda istisnai yolla Türk vatandaşlığı başvurusunun bir adımı olarak planlıyor. Bu durumda taşınmazın en az 400.000 ABD doları değerinde olması ve üç yıl satılmaması şartı ayrıca devreye giriyor; bu eşiğin nasıl belgelendiği ve hangi hataların başvuruyu geciktirdiği konusunu 400.000 dolar gayrimenkul şartı üzerine yazdığımız yazıda ayrıntılı biçimde ele almıştık. Daire alımı sırasında bu hedef gözetilmiyorsa dahi, ileride vatandaşlık başvurusu düşünülebileceği ihtimaline karşı satış bedelinin ve ödeme kayıtlarının düzenli tutulması tavsiye edilir.
Sonuç: İşlemi Güvenceye Almak İçin İzlenecek Sıra
Türkiye’de daire satın almak isteyen bir yabancı alıcı için süreç, tek bir belgeye değil birbirini tamamlayan birkaç kontrole dayanıyor. Önce taşınmazın bulunduğu ilçede yabancı satış kotasının ve bölgenin askeri/özel güvenlik statüsünün müsait olduğu teyit edilmeli. Ardından tapu kaydındaki takyidatlar sorgulanmalı, değerleme raporu ve gerekiyorsa döviz alım belgesi hazırlanmalı, vekâletname kullanılacaksa bunun apostil ve tercüme şartlarını eksiksiz taşıması sağlanmalı. Bu sıra izlendiğinde, tapu devri büyük ölçüde öngörülebilir bir işleme dönüşüyor; atlanan her adım ise sürecin haftalar sürebilecek şekilde uzamasına yol açabiliyor.
Her taşınmazın konumu, projenin hukuki statüsü ve alıcının hedefi (yatırım ya da vatandaşlık) birbirinden farklı olduğu için, işleme başlamadan önce somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi büyük önem taşıyor.
Yasal Uyarı
