2026 itibarıyla Türkiye’de inşaat halindeki projelerden konut satın alan alıcıların önemli bir kısmı, sözleşmede yazan teslim tarihinden aylar hatta bazen yıllar sonra hâlâ anahtarını teslim alamamış durumda karşılaşıyor. Özellikle büyükşehirlerde yürütülen kentsel dönüşüm ve kat karşılığı projelerinde gecikme, istisna değil sık rastlanan bir tablo hâline geldi. Sorun yalnızca dairenin fiziken teslim edilmemesiyle sınırlı kalmıyor; bazı durumlarda inşaat tamamlansa bile tapu devri aylarca ertelenebiliyor.
Bu iki durum -dairenin teslim edilmemesi ve tapunun devredilmemesi- hukuken farklı yollarla çözülür ve alıcının elindeki sözleşmenin türü, hangi adımın ne zaman atılacağını doğrudan belirler. Bu yazıda söz konusu ayrımı ve alıcının izleyebileceği pratik süreci ele alıyoruz.
Sözleşmenin Türü Neden Belirleyici?
Konut projelerinde alıcı ile müteahhit veya arsa sahibi arasındaki ilişki genellikle üç farklı sözleşme türünden birine dayanır: kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa sahibi ile müteahhit arasında, üçüncü kişi alıcı bu ilişkiye sonradan dahil olur), gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi (noterde düzenlenen, ileride tapu devri taahhüdü içeren sözleşme) ve ön ödemeli konut satışı (proje henüz bitmeden bedelin bir kısmının veya tamamının peşin ödendiği satış modeli).
Örneğin İstanbul’da yabancı bir yatırımcının, henüz temel atılmamış bir projeden ön ödemeli olarak daire satın aldığı bir senaryoyu düşünelim. Bu sözleşme Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilir ve alıcıya, satıcı tarafından öngörülen teslim süresinin dolmasından sonra doğrudan sözleşmeyi feshetme veya teslimi talep etme hakkı tanır. Buna karşılık, arsa sahibinin taraf olduğu bir kat karşılığı sözleşmesinde üçüncü kişi alıcının hakları, o sözleşmeye ne şekilde dahil olduğuna (temlik, ön sözleşme, doğrudan satış) göre değişir. Bu yüzden atılacak ilk adım, elinizdeki sözleşmenin hangi kategoriye girdiğini net biçimde tespit etmektir.
Teslim Tarihi Geçtiğinde İhtar Şart mı, Yoksa Doğrudan Harekete mi Geçilmeli?
Bu noktada meslektaşlar arasında bile net bir görüş birliği yok: Bir kısım uygulayıcı, dava veya fesih öncesinde mutlaka ihtarname çekilip satıcıya ek bir süre tanınması gerektiğini savunuyor. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nun genel temerrüt hükümleri, sözleşmede kesin bir teslim tarihi kararlaştırılmışsa, bu tarihin dolmasıyla borçlunun kendiliğinden temerrüde düşeceğini, ayrıca bir ihtara gerek olmadığını öngörür.
Kanaatimizce, sözleşmede açık ve kesin bir tarih varsa alıcının aylarca ihtar beklemesi zaman kaybından başka bir şey değildir; bu süre zarfında hem faiz işletme hem de fesih hakkını kullanma imkânı fiilen ertelenmiş olur. Diyelim ki sözleşmede 31 Aralık 2025 tarihine kadar teslim ibaresi var ve bu tarih geçti; alıcı, ek bir ihtara gerek kalmaksızın gecikme tazminatı talep edebilir veya sözleşmeyi feshedip ödediği bedelin iadesini isteyebilir. Sözleşmede kesin tarih değil de yaklaşık teslim süresi gibi belirsiz bir ifade varsa, o zaman satıcıyı temerrüde düşürmek için yazılı bir ihtar göndermek daha güvenli bir yoldur; çünkü belirsiz vadede temerrüdün ne zaman başladığı ispat sorunu doğurabilir.
Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa, bu şart -fahiş olmadığı sürece- doğrudan talep edilebilir; ayrıca gerçek zararın cezai şarttan yüksek olduğu ispatlanabiliyorsa, fazlasının talep edilmesi de mümkündür.
Tapu Hiç Devredilmezse: Tescile Zorlama Davası
Bazı vakalarda inşaat fiilen tamamlanır, daire teslim edilir ama tapu bir türlü alıcı adına devredilmez. Bu genellikle müteahhidin arsa sahibiyle olan iç ilişkisindeki bir uyuşmazlıktan, yapı kayıt sorunlarından veya kasıtlı bir gecikmeden kaynaklanır. Örneğin Beyoğlu’nda bir projeden daire alan ve iki yıldır tapusunu bekleyen bir alıcı düşünelim: fiilen dairede oturuyor ama resmi malik hâlâ müteahhit ya da arsa sahibi.
Bu durumda başvurulacak yol, tapu iptali ve tescil davasıdır (uygulamada tescile zorlama davası olarak da anılır). Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkindir ve taraflarca değiştirilemez. Alıcının elinde noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi veya yazılı bir satış sözleşmesi bulunması, davanın temelini oluşturur. Tapuya şerh verilmişse bu şerhin taşıdığı süre sınırına da dikkat edilmelidir; şerhin geçerlilik süresi dolmadan dava açılması veya şerhin yenilenmesi, üçüncü kişilere karşı korumanın devam etmesi açısından önemlidir.
Taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, o kişinin iyiniyetli olup olmadığının araştırılması gerekir; iyiniyetli üçüncü kişiye karşı tescil talebi genellikle sonuç vermez, bu durumda alıcının yolu tazminat talebine döner.
Yabancı Yatırımcılar İçin Ek Bir Katman: Vatandaşlık Bağlantılı Projeler
Türkiye’de gayrimenkul yoluyla yatırımcı statüsünde vatandaşlık başvurusu yapmayı planlayan yabancı alıcılar için gecikme meselesi ayrı bir boyut kazanır. Değerleme raporu, tapu tescili ve satış bedelinin transferine ilişkin belgeler başvuru sürecinin parçasıdır; tapu devri gecikirse, ilgili başvuru takvimi de doğrudan etkilenir.
Diyelim ki İngiltere’den bir yatırımcı, yatırım eşiğini karşılayan bir projeden ön ödemeli daire satın aldı ve tapu devrinin tamamlanmasını bekliyor; bu süreçte hem sözleşmesel hakları hem de idari başvuru takvimi paralel olarak takip edilmelidir. Yabancı alıcıların tapu işlemlerinde dikkat etmesi gereken diğer noktalar için tapu alırken dikkat edilmesi gereken hususlara göz atmak faydalı olabilir; sık karşılaşılan hatalar ise ayrı bir yazıda yabancı yatırımcıların gayrimenkul alırken yaptığı hatalar başlığı altında ele alınmıştı.
Pratikte İzlenecek Sıra
Peki somut olarak hangi adımlar hangi sırayla atılmalı? Öncelikle elinizdeki sözleşme türü ve teslim tarihinin kesin mi belirsiz mi olduğu netleştirilmeli. Ardından, kesin tarih geçmişse gecikme tazminatı veya fesih talebi; belirsiz tarih varsa önce yazılı ihtar gönderilmeli. Tapu zaten devredilmediyse, tapu şerhinin süresi kontrol edilip gerekiyorsa yenilenmeli ve tescile zorlama davası için zamanında harekete geçilmeli.
Bu süreçte göz ardı edilmemesi gereken bir diğer nokta, genel zamanaşımı süresidir: sözleşmeden doğan alacaklarda Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen on yıllık genel zamanaşımı süresi işlemeye devam eder ve bu süre boyunca pasif kalmak, ileride ispat ve faiz hesabı açısından alıcının aleyhine sonuç doğurabilir.
Özetle:
- Sözleşmenin türünü ve teslim tarihinin niteliğini (kesin/belirsiz) belirleyin.
- Kesin tarih geçtiyse ihtara gerek kalmaksızın hak talebine geçin; belirsizse yazılı ihtar gönderin.
- Cezai şart varsa bunu talep edin, gerçek zarar daha yüksekse bunu da belgelendirin.
- Tapu devredilmediyse şerh süresini kontrol edin ve tescile zorlama davasını zamanında açın.
- Yabancı yatırımcıysanız idari başvuru takviminizi tapu sürecinden bağımsız değerlendirmeyin.
Her somut olayın kendine özgü ayrıntıları, hangi yolun daha uygun olduğunu değiştirebilir; bu nedenle yukarıdaki adımlar genel bir çerçeve sunar, kesin bir sonuç garantisi içermez.
Yasal Uyarı
