Miras Kalan Gayrimenkullerde Yeni Dönem: Mirasçılar Arası İhale ve Satış Kuralları

2026 itibarıyla İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde miras yoluyla intikal eden gayrimenkul sayısı arttıkça, mirasçılar arasındaki ortaklık anlaşmazlıkları da hukuk büromuza daha sık taşınıyor. Mirasçılardan biri taşınmazı satmak isterken bir diğeri elde tutmayı tercih ettiğinde, süreç çoğu zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan ortaklığın giderilmesi davasına kadar uzayabiliyor. Bu yazıda, miras kalan bir gayrimenkulün mirasçılar arasında nasıl ihaleye çıkarıldığını ve satış sürecinde nelere dikkat edilmesi gerektiğini adım adım anlatıyoruz. Özellikle mirasçıların farklı şehirlerde ya da farklı ülkelerde yaşadığı ailelerde, bu sürecin nasıl işlediğini önceden bilmek zaman kaybını büyük ölçüde azaltıyor.

Miras Kalan Gayrimenkulde “Ortaklık” Ne Anlama Gelir?

Bir kişi vefat ettiğinde, üzerine kayıtlı taşınmazlar otomatik olarak mirasçılarına ortak mülkiyet hâlinde geçer. Bu, mirasçılardan hiçbirinin taşınmazın belirli bir bölümüne tek başına sahip olamayacağı, kararların birlikte alınması gerektiği anlamına gelir. Örneğin Cihangir’de üç kardeşin miras yoluyla ortak sahibi olduğu bir daireyi düşünün: kardeşlerden biri daireyi satmak isterken diğer ikisi kirada oturmayı tercih ediyorsa, üçünün de imzası olmadan tapuda satış işlemi yapılamaz.

Bu ortaklık, miras paylaşımı tamamlanana kadar elbirliği mülkiyeti olarak devam eder; mirasçılar isterlerse noterde düzenlenecek bir miras taksim sözleşmesi ile bu ortaklığı paylı mülkiyete çevirebilir ya da doğrudan aynen taksim yoluna gidebilir. Taraflardan biri bu adımlardan herhangi birine razı olmazsa, süreç kaçınılmaz olarak mahkemeye taşınır.

Bu noktada tapu devriyle ilgili temel adımları bilmek önemli; tapu işlemlerinde dikkat edilmesi gereken noktalar miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için de büyük ölçüde geçerli oluyor.

Anlaşma Sağlanamazsa: Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Süreç

Mirasçılar taşınmazın satışı ya da bölüşümü konusunda anlaşamazsa, taraflardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu dava, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyeti sona erdirmeyi ve payları netleştirmeyi amaçlar. Örneğin dört kardeşten üçü satışta anlaşsa bile dördüncüsü karşı çıkıyorsa, dava yoluna gitmek genellikle kaçınılmaz hâle geliyor.

Bu süreç, mahkemelerin iş yüküne ve tarafların itirazlarına bağlı olarak ortalama bir ila iki yıl sürebiliyor. Bu nedenle sürecin başında doğru adımları atmak, ilerleyen aşamalarda zaman kaybını azaltıyor.

İhale (Açık Artırma) Sürecinde Mirasçıların Hakları

İhale süreci, icra müdürlüğü tarafından hazırlanan kıymet takdiri raporuna göre belirlenen muhammen bedel üzerinden başlar. Taşınmazın satışı ilan edilir; ilk ihalede tahmin edilen değerin belirli bir oranının altında teklif gelirse ikinci bir ihale günü belirlenir. Örneğin Kadıköy’de bir mirasçı kardeşinin payını da satın almak isterse, diğer alıcılarla birlikte ihaleye katılıp pey sürebilir, mirasçı olması ona ihalede otomatik bir öncelik hakkı vermez, herkes eşit şartlarda yarışır. İhaleye katılmak isteyen herkesin, belirlenen muhammen bedelin belirli bir yüzdesi kadar teminat yatırması gerekir; teminatını yatırmayan katılımcının teklifi geçerli sayılmaz.

Taşınmazın değerinin doğru belirlenmesi bu aşamada kritik önem taşıyor; konuyla ilgili olarak değerleme raporu süreçlerine dair yazımızda paylaştığımız noktalar burada da yol gösterici olabiliyor.

Yurt Dışında Yaşayan veya Yabancı Mirasçılar İçin Özel Durumlar

Mirasçılardan biri yurt dışında yaşıyorsa süreç birkaç ek adım gerektiriyor. Duruşmalara bizzat katılmak yerine Türkiye’de bir avukata düzenlenmiş vekaletname ile temsil yetkisi verilebilir; yurt dışında düzenlenen vekaletnamenin apostil şerhi taşıması veya ilgili Türk konsolosluğunda onaylanması gerekiyor. Örneğin Almanya’da yaşayan bir mirasçının, Türkiye’deki kardeşleriyle birlikte sahip olduğu bir İstanbul dairesinde ihale süreci başladığında, tebligatların doğru adrese ve usulüne uygun yapılması sürecin uzamaması açısından belirleyici oluyor. Yurt dışında ikamet eden mirasçının Türk vatandaşı olmaması durumunda ayrıca mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi gündeme gelebilir; bu nedenle yabancı mirasçıların sürecin başında bir avukatla temasa geçmesi, ilerleyen aşamalarda karşılaşılabilecek prosedürel sürprizleri önlüyor.

Anlaşmazlığı Baştan Önlemenin Yolları

Dava süreci genellikle uzun ve yıpratıcı olduğundan, mirasçıların dava açmadan önce karşılıklı anlaşmayla satış yoluna gitmesi hem zaman hem masraf açısından avantaj sağlıyor. Örneğin üç mirasçıdan ikisi anlaşarak üçüncü kardeşin payını piyasa değeri üzerinden satın almayı teklif ederse, dava açmaya gerek kalmadan süreç birkaç hafta içinde sonuçlanabiliyor. Mirasçılar arasında yapılan bu tür anlaşmaları noter huzurunda düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi ile güvence altına almak, ilerleyen dönemde taraflardan birinin fikir değiştirmesi ihtimaline karşı ek bir koruma sağlıyor.