اعتباراً من عام 2026، ومع تزايد عدد العقارات المنتقلة عن طريق الميراث في المدن الكبرى وفي مقدمتها إسطنبول، باتت النزاعات المتعلقة بالشراكة بين الورثة تصل إلى مكتبنا القانوني بوتيرة متزايدة. فعندما يرغب أحد الورثة في بيع العقار بينما يفضل آخر الاحتفاظ به، غالباً ما تمتد العملية إلى دعوى إنهاء الشراكة (فك الشيوع) المرفوعة أمام محكمة الصلح الحقوقية (Sulh Hukuk Mahkemesi). في هذا المقال، نشرح خطوة بخطوة كيفية طرح عقار موروث للمزاد بين الورثة، وما ينبغي مراعاته أثناء عملية البيع. ومعرفة آلية سير هذه العملية مسبقاً، خاصة في الأسر التي يقيم ورثتها في مدن أو دول مختلفة، تقلل إلى حد كبير من إضاعة الوقت.
ماذا تعني “الشراكة” في العقار الموروث؟
عند وفاة شخص ما، تنتقل العقارات المسجلة باسمه تلقائياً إلى ورثته في صورة ملكية مشتركة. وهذا يعني أنه لا يجوز لأي وريث أن يمتلك جزءاً محدداً من العقار بمفرده، بل يجب اتخاذ القرارات بشكل مشترك. تخيلوا مثلاً شقة في حي جيهانغير (Cihangir) يملكها ثلاثة أشقاء بالميراث بشكل مشترك: إذا رغب أحدهم في بيع الشقة بينما فضّل الآخران تأجيرها والسكن فيها، فلا يمكن إتمام معاملة البيع في السجل العقاري (الطابو TAPU) دون توقيع الثلاثة جميعاً.
وتستمر هذه الشراكة على شكل ملكية جماعية (شراكة إلزامية / elbirliği mülkiyeti) إلى حين إتمام تقسيم التركة؛ ويمكن للورثة، إن رغبوا، تحويل هذه الشراكة إلى ملكية شائعة عن طريق عقد قسمة إرث يُنظَّم لدى الكاتب العدل، أو اللجوء مباشرة إلى القسمة العينية. وإذا لم يوافق أحد الأطراف على أي من هذه الخطوات، فإن المسار ينتقل حتماً إلى القضاء.
وفي هذا السياق، من المهم معرفة الخطوات الأساسية المتعلقة بنقل ملكية السجل العقاري؛ فالنقاط الواردة في مقالنا حول النقاط الواجب مراعاتها في معاملات السجل العقاري (الطابو) تنطبق إلى حد بعيد على العقارات المنتقلة بالميراث أيضاً.
هل تعلم؟
إذا تعذر الاتفاق: دعوى إنهاء الشراكة (فك الشيوع) وسير العملية
إذا لم يتفق الورثة على بيع العقار أو تقسيمه، يجوز لأي من الأطراف رفع دعوى إنهاء الشراكة (فك الشيوع) أمام محكمة الصلح الحقوقية. وتهدف هذه الدعوى إلى إنهاء الملكية المشتركة على العقار وتحديد الحصص بشكل واضح. فمثلاً، حتى لو اتفق ثلاثة من أصل أربعة أشقاء على البيع، فإن اعتراض الشقيق الرابع يجعل اللجوء إلى القضاء أمراً لا مفر منه غالباً.
مراحل العملية
2. المعاينة وتقدير القيمة: تحدد المحكمة القيمة الحالية للعقار عن طريق خبير.
3. قرار البيع: إذا تعذرت القسمة العينية للعقار، تقضي المحكمة بإنهاء الشراكة عن طريق البيع.
4. المزاد (البيع بالمزاد العلني): يتم البيع عن طريق مديرية التنفيذ (İcra Müdürlüğü) بواسطة مزاد علني.
5. توزيع الثمن: يُوزَّع المبلغ المتحصل من البيع بين الورثة بنسبة حصصهم الإرثية.
وقد تستغرق هذه العملية في المتوسط ما بين سنة وسنتين، تبعاً لحجم العمل لدى المحاكم واعتراضات الأطراف. لذا فإن اتخاذ الخطوات الصحيحة منذ بداية العملية يقلل من إضاعة الوقت في المراحل اللاحقة.
حقوق الورثة أثناء عملية المزاد (البيع بالمزاد العلني)
تبدأ عملية المزاد بناءً على القيمة التقديرية المحددة وفق تقرير تقدير القيمة الذي تُعدّه مديرية التنفيذ. ويُعلَن عن بيع العقار؛ فإذا جاءت العروض في المزاد الأول أدنى من نسبة معينة من القيمة التقديرية، يُحدَّد موعد لمزاد ثانٍ. فمثلاً، إذا رغب أحد الورثة في حي قاضي كوي (Kadıköy) في شراء حصة شقيقه أيضاً، فبإمكانه المشاركة في المزاد والمزايدة إلى جانب المشترين الآخرين، دون أن تمنحه صفة الوارث أي أولوية تلقائية في المزاد، إذ يتنافس الجميع بشروط متساوية. ويتعين على كل من يرغب في المشاركة في المزاد إيداع تأمين (كفالة) بنسبة معينة من القيمة التقديرية المحددة؛ وإلا اعتُبر عرض من لم يودع التأمين لاغياً.
ويكتسب التحديد الدقيق لقيمة العقار أهمية بالغة في هذه المرحلة؛ والنقاط التي أوردناها في مقالنا حول إجراءات تقرير التقييم (الديب DAB) يمكن أن تكون مرشداً مفيداً في هذا السياق أيضاً.
حالات خاصة بالورثة المقيمين في الخارج أو الورثة الأجانب
إذا كان أحد الورثة يقيم خارج تركيا، فإن ذلك يستلزم بعض الخطوات الإضافية. فبدلاً من حضور الجلسات شخصياً، يمكن منح صلاحية التمثيل لمحامٍ في تركيا بموجب وكالة (توكيل) رسمية؛ ويجب أن تحمل الوكالة الصادرة في الخارج شهادة أبوستيل (Apostille) أو أن تُصدَّق من القنصلية التركية المختصة. فعلى سبيل المثال، عند بدء إجراءات المزاد على شقة في إسطنبول يملكها وريث مقيم في ألمانيا مع أشقائه في تركيا، فإن تسليم التبليغات إلى العنوان الصحيح وبالطريقة القانونية السليمة يكون عاملاً حاسماً في عدم إطالة أمد العملية. وفي حال لم يكن الوريث المقيم في الخارج مواطناً تركياً، فقد يُثار أيضاً مبدأ المعاملة بالمثل (mütekabiliyet)؛ لذا فإن تواصل الورثة الأجانب مع محامٍ منذ بداية العملية يجنبهم أي مفاجآت إجرائية قد تواجههم في المراحل اللاحقة.
سبل تجنب النزاع منذ البداية
نظراً لأن مسار التقاضي غالباً ما يكون طويلاً ومرهقاً، فإن لجوء الورثة إلى البيع بالتراضي فيما بينهم قبل رفع الدعوى يوفر ميزة من حيث الوقت والتكلفة على حد سواء. فمثلاً، إذا اتفق اثنان من أصل ثلاثة ورثة على شراء حصة الشقيق الثالث بالقيمة السوقية، يمكن أن تُحسم العملية خلال أسابيع قليلة دون الحاجة إلى رفع دعوى. ويوفر توثيق مثل هذه الاتفاقات بين الورثة عبر عقد وعد بالبيع يُنظَّم لدى الكاتب العدل حماية إضافية في حال عدل أحد الأطراف عن رأيه لاحقاً.
| المعيار | البيع بالتراضي | المزاد عن طريق الدعوى القضائية |
|---|---|---|
| المدة | من أسابيع قليلة إلى بضعة أشهر | من سنة إلى سنتين في المتوسط |
| ثمن البيع | يُحدَّد بحرية وفق القيمة السوقية | القيمة التقديرية المحددة وفق تقرير تقدير القيمة |
| إرادة الأطراف | يتطلب قراراً مشتركاً من جميع الورثة | يخضع لقرار المحكمة، ويكفي اعتراض وريث واحد |
تنويه قانوني
