شرط العقار بقيمة 400,000 دولار للحصول على الجنسية التركية: تقرير الخبرة العقارية (Ekspertiz) وتعهد عدم البيع لمدة 3 سنوات

تم رفع الحد الأدنى المطلوب للاستثمار العقاري ضمن برنامج الجنسية التركية، بموجب التعديل الصادر في 12 حزيران/يونيو 2022، من 250,000 دولار أمريكي إلى 400,000 دولار أمريكي، وهذا الحد لا يزال ساريًا حتى آب/أغسطس 2026. ومع ذلك، تشير الممارسة العملية إلى أن جزءًا كبيرًا من الطلبات يتأخر أو يُرفض، رغم كفاية المبلغ المستثمر، بسبب نواقص إجرائية مثل تقرير الخبرة العقارية (Ekspertiz) ومستندات الدفع.

في هذا الدليل، نشرح خطوة بخطوة كيفية تطبيق شرط الـ400,000 دولار في ضوء المادة 20 من اللائحة التنفيذية لقانون الجنسية التركية، وسبب كون تقرير الخبرة (التقييم العقاري) الوثيقة المحورية في هذه العملية، وما يعنيه تعهد عدم البيع لمدة 3 سنوات.

ما هو شرط الـ400,000 دولار؟ وما هو أساسه القانوني؟

يتمثل الطريق الأكثر استخدامًا من قبل المستثمرين الأجانب للحصول على الجنسية التركية في شراء عقار بقيمة 400,000 دولار أمريكي على الأقل أو ما يعادلها بعملة أجنبية، ثم تسجيل شرح عدم التصرف لمدة 3 سنوات في سجل الطابو (TAPU، السجل العقاري التركي). ويستند هذا الطريق إلى المادة 20 من اللائحة التنفيذية الملحقة بقانون الجنسية التركية رقم 5901، وتُعرف الجنسية المكتسبة بهذه الطريقة رسميًا باسم “الجنسية الاستثنائية”.

لنبدأ بمثال ملموس: أعجبت مستثمرًا من إحدى دول الخليج شقةٌ في منطقة بي أوغلو (Beyoğlu) بإسطنبول، معروضة بسعر بيع ظاهري قدره 450,000 دولار. لكن السؤال الجوهري هنا هو التالي: لا يكفي أن يذكر البائع هذه القيمة، بل يجب أن يؤكد تقرير التقييم الرسمي أيضًا أن القيمة لا تقل عن 400,000 دولار. فإذا جاء التقرير بقيمة أدنى من الحد المطلوب، فإن ذلك يعني توقف الإجراءات في مرحلة الطابو نفسها.

الخطوة الأولى: الحصول على تقرير الخبرة (تقرير التقييم العقاري)

يُعد تقرير الخبرة، المعروف رسميًا باسم تقرير تقييم العقار، حجر الزاوية في هذه العملية. ويجب أن يُعدّه مكتب تقييم مرخّص من هيئة أسواق المال التركية (SPK)، وأن يكون ساريًا وقت تقديم طلب الطابو؛ وتجدر الإشارة إلى أن التقرير يُعتبر في الممارسة العملية صالحًا لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ إصداره (حتى آب/أغسطس 2026).

تخيل السيناريو التالي: رغب مشترٍ في اقتناء شقة في منطقة غالاطة، فدفع العربون واثقًا بتصريح البائع بأن “القيمة تفوق المطلوب بكثير”، غير أن تقرير التقييم أظهر قيمة أقل من المتوقع. وفي هذه الحالة يبقى أمامه خياران: شراء عقار إضافي لرفع المجموع إلى ما فوق 400,000 دولار، أو التراجع عن الصفقة بالكامل. والترتيب الصحيح هو إجراء تقييم أولي قبل دفع العربون.

الخطوة الثانية: توثيق الدفع عبر القنوات المصرفية

يجب أن يتم سداد ثمن البيع عن طريق تحويل بنكي من المشتري إلى البائع، مع ظهور أسماء الطرفين بوضوح في إيصالات التحويل. أما الدفع النقدي المباشر فهو غير معتبر إطلاقًا في طلب الجنسية. كما يجب إصدار وثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB) التي تثبت بيع القطع الأجنبي لدى أحد البنوك التركية لصالح البنك المركزي؛ ويُحتسب مقابل المبلغ بالدولار استنادًا إلى هذه الوثيقة.

فكيف يجري ذلك عمليًا؟ نورد سؤالًا نموذجيًا طرحه أحد العملاء في مكتبنا بمنطقة تقسيم: “هل يمكنني دفع جزء من الثمن بالعملة المشفرة من الخارج؟” والجواب واضح: لا، فأي مبلغ يُدفع دون تحويل بنكي قابل للتتبع ودون وثيقة شراء عملة (DAB) لا يُحتسب ضمن مبلغ الـ400,000 دولار. لذا ينبغي بناء خطة الدفع وفق هذه القاعدة منذ مرحلة العقد.

الخطوة الثالثة: نقل ملكية الطابو وتعهد عدم البيع لمدة 3 سنوات

عند نقل ملكية الطابو، يقدّم المشتري تعهدًا بعدم بيع العقار لمدة 3 سنوات، ويُسجَّل هذا التعهد كـشرح (تأشير) في خانة البيانات بسجل الطابو. وأي عملية بيع تتم قبل انتهاء مدة الشرح تعرّض اكتساب الجنسية للخطر؛ وتُحتسب هذه المدة اعتبارًا من تاريخ تسجيل الشرح.

وفي مثال واقعي شائع: تملّك أحد المستثمرين شقة في منطقة جيهانغير (Cihangir) بهذه الطريقة، ثم رغب في بيعها في نهاية السنة الثانية. وكان التوضيح الذي قدمناه له أن البيع قبل انتهاء مدة الشرح قد يعرّض الوضع القانوني المكتسب للمساءلة، في حين يظل تأجير العقار أمرًا جائزًا، لأن التعهد يقتصر على تقييد نقل الملكية فقط. وهذا التمييز ينبغي أن يشكّل خطة استثماركم منذ البداية.

الخطوة الرابعة: شهادة المطابقة وتصريح الإقامة وطلب الجنسية

عند اكتمال مستندات الطابو والدفع، تُصدر المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) شهادة المطابقة التي تثبت استيفاء العقار لشروط الجنسية. بعد ذلك، يحصل مقدم الطلب على تصريح إقامة قصير الأمد خاص بالمستثمرين بموجب القانون رقم 6458، ويتابع ملف الجنسية عبر مديرية الأحوال المدنية والجنسية في المحافظة. ويمكن متابعة الإعلانات الرسمية عبر موقعي tkgm.gov.tr وgoc.gov.tr.

ولنوضّح هنا سؤالًا شائعًا: “هل تحصل عائلتي أيضًا على الجنسية؟” نعم، إذ يمكن لـزوج/زوجة مقدم الطلب وأبنائه دون سن 18 عامًا التقدم بطلب الجنسية الاستثنائية ضمن الملف ذاته. فعلى سبيل المثال، عند شراء مستثمر طابقًا مكتبيًا في منطقة كاراكوي، يُضاف زوجه/زوجته وطفلاه إلى الملف؛ ويُعَدّ لكل فرد من أفراد الأسرة مستندات الهوية والحالة المدنية على حدة.

الأخطاء الشائعة والنقاط الواجب الانتباه إليها

هناك أخطاء معروفة تتسبب في أغلب حالات تأخير الملفات: الشراء من بائع أجنبي الجنسية (لا يُعتد به لأغراض الجنسية)، ودفع العربون قبل الحصول على تقرير التقييم، ودفع جزء من الثمن نقدًا مباشرة، وانتهاء صلاحية التقرير البالغة ثلاثة أشهر قبل موعد الطابو. وأي من هذه الأخطاء قد يفرض إعادة العملية من نقطة الصفر، حتى وإن كان المبلغ المستثمر يفي بالحد المطلوب.

وتنبيه آخر يتعلق بالوسطاء: توخوا الحذر من المستشارين الذين يروّجون لـ”باقات مضمونة الجنسية”. فلا يمكن لأي إجراء قانوني أن يضمن نتيجة محددة؛ إذ يُقيَّم كل ملف على حدة بحسب طبيعة العقار ومسار الدفع ووضع مقدم الطلب. ومن الأمثلة الواقعية، ملف راجعناه الشهر الماضي حيث تعثّرت أهلية العقار في فحص إضافي بسبب وجود حصة أجنبية في الهيكل الملكي للشركة البائعة، وهي تفاصيل لا يمكن كشفها إلا عبر فحص قانوني مسبق.

وخلاصة القول، فإن مسار الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار العقاري بقيمة 400,000 دولار يسير على النحو التالي:

• الفحص أولًا: تحققوا من أهلية العقار والبائع لأغراض الجنسية قبل دفع أي عربون.
• التقرير: احصلوا على تقرير تقييم حديث من مكتب مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK)، وتتبّعوا مدة صلاحيته البالغة ثلاثة أشهر.
• الدفع: اسددوا الثمن عبر البنك حصرًا، واحتفظوا بإيصالات التحويل ووثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB).
• الشرح: تأكدوا من تسجيل تعهد عدم البيع لمدة 3 سنوات على الطابو، ولا تخططوا لأي بيع قبل انتهاء المدة.
• الملف: أدرجوا شهادة المطابقة وتصريح الإقامة وطلب الجنسية ضمن ملف واحد متكامل.

ولأن كل ملف يختلف من حيث العقار والدفع والوضع الأسري، فإن التقييم الفردي للحالة يبقى الطريق الأسلم لإتمام هذه العملية.